Dicas de vistoria e cheklist de imóvel novo

O primeiro contato com as chaves do novo imóvel faz qualquer proprietário se
emocionar. A casa nova, porém, está do jeito que foi apresentada na planta?
Será que há diferenças, mínimas ou gritantes, ou até mesmo falhas graves?

Essas questões só estarão plenamente respondidas e o novo apartamento
perfeito para ser habitado após uma criteriosa vistoria. Mas como fazer uma
vistoria? O que é preciso saber? O que a garantia de cinco anos cobre?

Já abordamos aqui no blog, com a ajuda da advogada Laila Farias, especialista
em Direito Imobiliário, os cuidados na hora de fechar negócio e comprar o
imóvel na planta (https://icconstrutora.com.br/382-2/). Hoje ela conta como
garantir seu direito de novo proprietário e evitar dor de cabeça.

De acordo com Laila, antes de tudo é preciso entender que durante cinco anos
a incorporadora/construtora responde independente de comprovação por parte
do consumidor, pelos danos estruturais que impossibilitem a habitação do
imóvel. Ressalvando que estes cinco anos começam a ser contados a partir do
“Habite-se”.

“O Código Civil trata de segurança e solidez, mas o STJ (Superior Tribunal de
Justiça) já entende que, por exemplo, infiltrações que impossibilitem o
proprietário de continuar no imóvel também estão enquadradas nesse prazo”,
explica a advogada.

No momento da entrega das chaves começa a correr o período para
reclamações por eventuais defeitos ou equipamentos entregues em desacordo
com o prometido pela incorporadora/construtora.

Assim, o consumidor tem 90 dias para informar à incorporadora/construtora e
cobrar a resolução dos problemas identificados, sendo o prazo inicial contado
de forma diferente para dois tipos de defeitos.

Se o defeito por aparente, ou seja, for um defeito que qualquer pessoa
consegue identificar ao entrar no imóvel, o prazo é de 90 dias a contar do
recebimento das chaves.

No entanto, quando o defeito é um defeito oculto, aquele que só aparece
depois do uso, o consumidor terá 90 dias contados do aparecimento do
problema para informar a incorporadora/construtora.

Mas como saber o que está diferente daquilo apresentado na planta ou até
mesmo encontrar falhas estruturais graves? Bom, o primeiro passo é pedir o
memorial descritivo “para saber o que ela (incorporadora/construtora) prometeu
e porventura descumpriu”, segundo Laila Farias.

“Se for possível contratar um profissional para vistoriar o apartamento a partir
do habite-se, ótimo. Caso contrário, o proprietário pode procurar checklists na
internet para guiar a vistoria. É uma grande ajuda para leigos, pois trazem uma
lista do que é preciso levar (balde de água, fita, trena, nível, etc.) e como
identificar irregularidades. Isso, porém, não substitui um profissional, apenas dá
um norte ao comprador”.

Especialistas em vistorias identificam não só os problemas simples como
também os graves. Desníveis, infiltrações e rachaduras podem impossibilitar a
ocupação do apartamento. Tanto os mais simples como os mais graves podem
ser visíveis (vício aparente) ou “escondidos” (vício oculto) – estes têm prazo
iniciado para notificação a partir do momento em que são evidenciados.

Vale ressaltar que é primordial comunicar possíveis falhas de forma escrita,
para gerar prova documental da data da notificação. Feito isso, a
incorporadora/construtora tem 30 dias para corrigir o que estiver errado.

“Porém, a gente sabe que não existe a possibilidade de corrigir certas coisas
nesse período. Ela não pode é ficar inerte; tem de, pelo menos, iniciar a
correção”, pontua a especialista.

Daí a importância de o comprador estar muito atento aos prazos, devendo
exercer seu direito em tempo, sob pena de perde-lo, ou seja, não ter direito à
garantia.

Laila Farias recomenda a contratação de um profissional para vistoriar o imóvel.

O proprietário também tem o direito de exigir ressarcimento por eventuais
danos morais ou materiais causados por vícios no apartamento, como
exemplifica Laila Farias.

“Você casou, não pode morar no apartamento novo por algum problema de
solidez e com isso teve de procurar outro local e pagar aluguel. A
incorporadora/construtora corrigiu o problema, mas não o ressarciu dos
aluguéis, então existe, de fato, um dano causado por aquele defeito de
construção. Aí, sim, é possível pleitear a indenização”.

O prazo para requerer indenização é de 10 anos a partir da constatação do
defeito no imóvel e é denominado “prazo de prescrição”.

Também é possível rescindir o contrato. “São contados 180 dias a partir da
identificação do problema. É possível solicitar a correção do defeito, o
abatimento do valor empregado ou então resilir o contrato em decorrência do
dano causado pela outra parte. E o abatimento é discutido judicialmente”.

É importante ainda apontar as condições para garantia do edifício, para que os
moradores possam exigir do síndico, da administradora do condomínio ou da
incorporadora/construtora os seus direitos.

“Uma fachada, por exemplo, não pode ter uma vida útil de apenas 5 anos. Para
exercer o direito de garantia é fundamental realizar as manutenções exigidas.
O problema é que quase ninguém se atenta a isso, principalmente síndicos”.

Para conseguir exigir da incorporadora/construtora a responsabilidade por
qualquer inconsistência ou defeito que aconteça, por exemplo, na piscina, é
preciso ter dado a manutenção determinada no manual do proprietário.

Passados cinco anos as responsabilidades deixam de ser objetivas e se
tornam subjetivas. Isso quer dizer que a incorporadora/construtora deverá
responder pela vida útil do prédio e seus equipamentos, desde que as
manutenções estejam em dia.

Depois de todas essas explicações, você pode ter chegado à conclusão de que
não é fácil exigir seus direitos e fazer valer a garantia. Só não tenha dúvidas de
que será muito mais difícil viver tranquilamente em seu novo imóvel
negligenciando os cuidados que ele merece.

Mas não pense que acabou aqui! Laila Farias ainda preparou uma listinha
rápida com dicas para você que está com pressa:

Dica ao consumidor:

  1. Ao receber o imóvel realize a vistoria de todos os itens, inclusive se a
    entrega do apartamento foi realizada de acordo com o prometido. Lembre-se, o
    prazo para reclamar sobre defeitos aparentes é de 90 dias.
  2. Existem hoje no mercado, profissionais especializados em realizar
    vistorias, os quais fazem não só análise visual mas também análise técnica.
  3. Exija e leia o Manual do Proprietário e cumpra com os deveres de
    consumidor, realizando as manutenções determinadas, isto fará toda diferença
    caso ocorram defeitos futuros.
  4. Exija que o síndico do seu edifício também cumpra as manutenções
    necessárias.Tudo o que foi citado se aplica tanto aos apartamentos quanto as
    áreas de uso comum.
  5. Ao identificar qualquer defeito, notifique a Incorporadora, por escrito,
    imediatamente. No caso de dúvidas, procure sempre o auxílio de um
    profissional especializado para melhor orientá-lo.

Gostou das dicas? Pois agora fique com esse rápido guia para a vistoria do imóvel:

 

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Ficamos por aqui, mas voltaremos em breve com mais dicas. Até lá!

 

 

Texto e imagens: Erick Alencar